O Código de Defesa do Consumidor e o corretor de imóveis

É da essência da atividade do corretor de imóveis a aproximação entre o proprietário do imóvel que está à venda e o possível comprador.

Qualquer que seja a forma pela qual o corretor de imóveis habilitou-se a fazer essa aproximação – contratado pela incorporadora ou de forma autônoma -, o seu comportamento está sujeito, agora, às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor.

A mais importante delas diz respeito à obrigação de de prestar informações completas, exatas e claras sobre o imóvel oferecido à venda, bem como sobre outros fatores que possam influenciar a vontade do interessado na compra.

Essa regra está contida no art. 6° , III, do CDC, que estabelece, entre os direitos básicos do consumidor, “a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.

Ainda que o corretor atue por conta da incorporadora imobiliária, não pode omitir dados que sejam relevantes para essa tomada de decisão. Por exemplo: formalizando-se o negócio através de promessa de compra e venda, sempre que o imóvel prometido vender estiver hipotecado a instituição financeira e essa informação não constar do contrato, o consumidor deverá ser informado. Essa informação é importantíssima, como sabem todos os que negociaram com a Encol. Em caso de falência da incorporadora, o primeiro credor a ser satisfeito é o hipotecário, pouco importando quanto do preço já tenha sido pago.

O profissional deve, em conseqüência, ter em mãos todas as informações necessárias para que o consumidor possa decidir. Mais do que isto: deve se certificar de que correspondem à verdade, em especial no que está relacionado com os prospectos publicitários elaborados pela incorporadora (quanto a estes, vale lembrar que devem conter, necessariamente, os dados relativos ao registro da incorporação no Registro de Imóveis).

Esse dever de verificação das informações publicitárias tem particular importância no caso de obra em andamento, em que não tiverem sido concluídos todos os itens de acabamento ou finalizada a implantação de equipamentos de lazer, aspectos que influem sobre a atratividade do negócio. Não pode haver discrepância entre o que está contido no memorial descritivo, necessariamente arquivado no Registro de Imóveis – à disposição do corretor, portanto -, e o que é prometido na publicidade utilizada pelo profissional.

Outra hipótese de discrepância resulta da utilização de plantas baixas sedutoras, com a disposição de móveis que, se tivessem sido desenhados na mesma escala, não caberiam na peça em que foram colocados. Trata-se de típica propaganda enganosa, capaz de induzir o consumidor a comprar um bem que de fato não atende às suas necessidades. O que ocorre, neste caso, é uma oferta de área útil superior à efetivamente disponível.

Havendo contradição, o que vale é a informação ou oferta feita na publicidade. É o que diz o art. 30 do CDC: “Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Pode o consumidor, assim, optar por uma das alternativas estabelecidas no art. 35, que são:

“- exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
“- aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
“- rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada e perdas e danos.”

Também pode, conforme dispõe o art. 18 do CDC, pedir o abatimento proporcional do preço convencionado, já que este abrangeria itens inexistentes no bem que veio a ser entregue. Qualquer que seja a escolha do consumidor, entretanto, podem ter ocorrido perdas e danos, materiais ou morais. Se for possível concluir que esses prejuízos ocorreram em conseqüência da confiança depositada nas informações incorretas prestadas ou disponibilizadas pelo corretor de imóveis, também ele responderá pela indenização por ter agido com negligência.

Porto Alegre, 07 de setembro de 1998.

Carlos Alberto Etcheverry

(Artigo originalmente publicado na Gazeta Mercantil, edição do RS)

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